En noviembre comenzará a regir la exención de IVA para la compra de viviendas nuevas y, con ella, se instala una expectativa que debemos mirar con cuidado: que los departamentos automáticamente serán hasta un 19% más baratos.
Eso no ocurrirá.
Y es importante aclararlo antes de que miles de compradores tomen decisiones basadas en un porcentaje que no representa necesariamente el ahorro real. El IVA no se aplica sobre el valor completo de una vivienda nueva, porque el terreno no está afecto. Por eso, la rebaja efectiva dependerá de cuánto represente el terreno dentro del precio de cada proyecto. Hacienda ha señalado que el beneficio podría llegar hasta aproximadamente un 14%, mientras que desde el Gobierno se ha hablado de una reducción del orden del 10%. Ambos números pueden ser posibles: no existe un descuento único para todas las viviendas.
Pero hay algo todavía más importante: la medida es voluntaria para las inmobiliarias.
Eso significa que no todas necesariamente podrán o querrán acogerse al régimen. Y aquí aparece una discusión que hasta ahora ha recibido menos atención. Las inmobiliarias que venden viviendas exentas de IVA mantienen el crédito fiscal asociado a la construcción, pero deben utilizarlo contra otros débitos fiscales o llevarlo a costo o gasto. Para una empresa con múltiples proyectos y ventas afectas puede ser manejable; para una inmobiliaria más pequeña, con un solo proyecto, el impacto sobre su caja y sus márgenes puede ser muy distinto.
Por eso, si realmente queremos que esta política beneficie al comprador, necesitamos algo mucho más sencillo: transparencia.
Si una vivienda antes costaba determinado monto con IVA y ahora se vende bajo la exención, el cliente debería poder conocer ambas cifras y saber exactamente cuánto está ahorrando. No basta con comunicar "IVA cero". Hay que mostrar cuánto representa esa medida en pesos.
Y hay otro grupo que debemos mirar con especial atención: los inversionistas.
Para quien compra varias propiedades y puede utilizar o recuperar el IVA soportado bajo el régimen anterior, la exención no necesariamente representa el mismo beneficio que para un comprador final. Sin IVA que recuperar, el resultado dependerá directamente de cuánto del beneficio decida traspasar la inmobiliaria al precio final. Por eso, la conveniencia de la medida no es idéntica para todos y cada operación debe analizarse de acuerdo con la situación particular del comprador.
El costo que ya pagó el mercado
Hay una consecuencia de la discusión sobre el IVA cero que no podemos ignorar: el mercado ya pagó un costo antes de que la medida entrara en vigencia. Durante meses, muchos compradores postergaron decisiones esperando una reducción mayor. De acuerdo con datos citados por Enlace Inmobiliario, un 44% de quienes conocían la propuesta retrasó su decisión de compra.
Mientras tanto, el mercado mantiene un importante stock de viviendas nuevas sin vender. La Cámara Chilena de la Construcción contabilizó cerca de 99.600 unidades al cierre de junio, mientras Hacienda ha utilizado una cifra cercana a las 105 mil. La pregunta es evidente: ¿qué necesitamos para que esas viviendas encuentren compradores?
Mi respuesta es que el IVA es solo una parte de la ecuación.
El verdadero cuello de botella está en el crédito
Cuando una persona solicita un crédito hipotecario, el banco no mira únicamente el valor de la propiedad. Evalúa principalmente el dividendo y su relación con los ingresos. Por eso, una reducción de la tasa hipotecaria puede ser más relevante que un descuento tributario: si baja la tasa, baja el dividendo y también la renta necesaria para acceder al financiamiento.
Esto permite entender el impacto potencial de la ampliación del subsidio a la tasa hipotecaria. El programa incorporó 30 mil nuevos cupos, llegando a 80 mil, elevó el valor máximo de las viviendas de 4.000 a 6.000 UF y extendió su vigencia hasta mayo de 2028. Bajo sus condiciones, el Gobierno estima tasas cercanas al 3% y un pie aproximado de 10%.
Ese es el tipo de política que puede mover la aguja: no solo reducir el precio de una vivienda, sino conseguir que una persona que hoy no califica para un crédito pueda hacerlo.
Pero estimular la demanda sin aumentar la oferta también implica riesgos. Si más compradores persiguen un stock limitado, podemos terminar generando presión sobre los precios. Por eso, cualquier política de estímulo debe ir acompañada de mayor disponibilidad de suelo, permisos más rápidos y más construcción de viviendas accesibles.
La discusión inmobiliaria en Chile necesita dejar de buscar una única medida capaz de resolverlo todo. El IVA cero puede ser una herramienta útil para determinados proyectos y compradores, pero no es, por sí solo, la solución al problema habitacional.
Si queremos que más chilenos puedan comprar una vivienda, debemos abordar simultáneamente el precio, el pie, la tasa, la capacidad de endeudamiento y la oferta. Y, sobre todo, debemos lograr que el comprador entienda exactamente qué beneficio está recibiendo.
El IVA cero puede ser un empujón. Pero la verdadera reactivación llegará cuando una persona que hoy no puede comprar logre mañana obtener el financiamiento para hacerlo. Ahí es donde realmente se juega el futuro del mercado inmobiliario chileno.
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