El 17 de agosto se publicó en el Diario Oficial la Ley N° 21.836, que extiende la vigencia y aumenta la cobertura de la Ley N° 21.748, que, entre otras materias, establece subsidio a la tasa de interés hipotecaria, La norma, impulsada por los ministerios de Hacienda y Vivienda y despachada por el Congreso con aprobación transversal en ambas cámaras, eleva el tope de valor de la vivienda elegible de 4.000 a 6.000 UF, sube los cupos disponibles de 50 mil a 80 mil, reduce en torno a un punto porcentual la tasa de interés y extiende la vigencia del beneficio hasta el 31 de mayo de 2028. Se complementa, además, con la exención de IVA a la vivienda nueva contemplada en la Ley de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social.
En este contexto y a primera vista, destinar recursos públicos a viviendas de hasta 6.000 UF, unos 245 millones de pesos al valor actual, mientras el país arrastra un déficit habitacional oficial de más de 550 mil hogares, parece una prioridad mal puesta. Sin embargo, esa lectura pasa por alto que el mercado de la vivienda en Chile no es uno solo, sino varios segmentos que no se comunican entre sí.
El país exhibe hoy una paradoja, aunque es solo aparente. Existen cerca de 100 mil viviendas terminadas sin vender, al mismo tiempo que persiste un déficit habitacional considerable. Ambos fenómenos coexisten porque ocurren en segmentos distintos del mercado. El sobrestock se concentra en viviendas de precio medio y medio-alto, que no califican para los subsidios habitacionales tradicionales, como el DS19 o el DS49, pero tampoco logran colocarse entre compradores de mayores ingresos en un escenario de tasas altas y actividad económica débil. El déficit, en cambio, se concentra en los hogares de menores ingresos, que no acceden a crédito hipotecario ni pueden pagar la vivienda disponible. Dado lo anterior, no hay contradicción en que sobren casas y falten casas al mismo tiempo, lo que pasa es que sobran para un tipo de comprador y faltan para otro.
Por otro lado, en las últimas dos décadas, el valor de las viviendas ha crecido a un ritmo más de dos veces superior al de los ingresos de los hogares, producto del encarecimiento del suelo urbano, de los materiales de construcción y de los permisos. Ese desfase tiene una consecuencia directa sobre el tope del subsidio, puesto que una propiedad de 6.000 UF, unos 245,1 millones de pesos al valor actual, ya no describe a un comprador de clase alta, sino, cada vez con más frecuencia, a una familia de clase media que busca su primera vivienda en una comuna con acceso a servicios y transporte. Con la reducción de tasa vía Fogaes y la exención de IVA combinadas, el dividendo de una vivienda de 5.000 UF a 25 años bajaría de alrededor de 950 mil a 770 mil pesos mensuales, lo que reduce la renta bruta mensual familiar exigida para calificar al crédito de 3,8 a 3,1 millones de pesos aproximadamente, montos que se asocian a la clase media, más que a segmentos de altos ingresos.
En mi opinión, el subsidio hasta 6.000 UF no compite con la solución del déficit habitacional de los hogares más vulnerables, que requiere instrumentos distintos y focalizados en ese segmento, sino que ataca un problema paralelo e igualmente relevante, esto es, una clase media que, pese a tener capacidad de pago, quedaba fuera tanto de los subsidios tradicionales como de las condiciones de mercado para comprar su primera vivienda. Confundir ambos problemas, o exigir que una sola política los resuelva a la vez, es lo que realmente distorsiona el debate público sobre vivienda en Chile.
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