La exención transitoria del IVA para la primera venta de viviendas nuevas aparece como una medida atractiva para quienes están pensando en adquirir una propiedad. En un contexto en que el acceso a este tipo de inmuebles se ha vuelto cada vez más complejo por las tasas de interés, el costo del financiamiento y los altos valores inmobiliarios, una rebaja tributaria puede representar una diferencia importante para las familias. Sin embargo, es fundamental entender que no todas estas propiedades podrán acogerse automáticamente al beneficio.
Uno de los principales requisitos establecidos en la medida es que la vivienda cuente con recepción municipal definitiva otorgada con anterioridad a la publicación de la ley. Además, debe tratarse de su primera enajenación, es decir, de la transferencia inicial del inmueble nuevo a un comprador después de obtenida dicha recepción. La exención tendrá una vigencia transitoria de doce meses contados desde el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación de la normativa.
Este requisito resulta especialmente relevante para quienes están comprando ahora propiedades “en verde” o proyectos que todavía se encuentran en construcción. Por ejemplo, una familia podría firmar una promesa o incluso avanzar en su proceso de financiamiento durante 2026, pero si el desarrollo en cuestión obtiene su recepción municipal definitiva recién durante 2027, no necesariamente podrá acceder a esta exención. Por ello, más que fijarse únicamente en la fecha de la escritura, será indispensable conocer cuándo obtuvo —o cuándo obtendrá— la vivienda su recepción definitiva.
Otro aspecto que ha generado confusión es la denominada “devolución del IVA”. La norma contempla un mecanismo especial para compraventas celebradas entre el 22 de abril de 2026, fecha de ingreso del proyecto, y el inicio de la vigencia de la exención. En esos casos, el vendedor podría solicitar la devolución del IVA pagado, pero sujeto a la condición de haber restituido previamente ese impuesto al comprador. Por lo tanto, no se trata, en términos generales, de que la persona natural presente directamente una solicitud al SII para recuperar el gravamen.
También debemos evitar otro error frecuente: pensar que el precio de una vivienda bajará automáticamente un 19%. El IVA inmobiliario tiene una base de cálculo particular y el terreno recibe un tratamiento diferente, por lo que el efecto económico final dependerá de cada operación. La recomendación para los compradores es pedir a la inmobiliaria información clara y por escrito respecto del precio, el IVA incluido, la fecha de recepción municipal definitiva y si la propiedad cumple efectivamente las condiciones para acogerse al beneficio.
Esta medida puede contribuir a dinamizar el mercado y facilitar la venta del stock de viviendas nuevas actualmente disponible, pero su efectividad dependerá también de que exista información transparente para los compradores. Una familia que está tomando una decisión financiera que probablemente la acompañará durante 20 o 30 años necesita saber con certeza cuál es el precio final que pagará y qué beneficios tributarios realmente le corresponden. En este caso, informarse antes de firmar puede significar una diferencia económica considerable.
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